MDB

Dans un précédent article, Et si Monsieur Jourdain avait été investisseur immobilier…, j’évoquais le risque de requalification en marchand de biens, véritable épée de Damoclès, qui pèse sur l’investisseur immobilier qui ne serait pas assez « précautionneux ».

Je vous propose donc de mettre à votre disposition une liste de cas de requalification (ou d’absence de requalification), avec les références des jugements.
Cette liste de jurisprudence sera régulièrement complétée.

DécisionsPériode retenueNombre d'acquisitionsNombre de reventesMarchand de biensObservations
Cour administrative d'appel de Paris, 2ème Chambre - formation B, du 11 mars 2005, 01PA0123319 ansPlusieurs achats de terrainsPlusieurs revente dont un lotissement de 12 pavillonsoui
Cour administrative d'appel de Marseille, 4ème chambre-formation à 3, du 4 mai 2004, 00MA001263 ansTerrain avec construction de locaux professionnels et à usage d'habitation9 lots sur 3 ansnonopération spéculative ne remplissant pas la condition d'habitude
Cour administrative d'appel de Paris, 5ème chambre, du 18 mars 2004, 00PA020941 anun appartement et deux terrains à bâtirrevente de l'appartement et des terrains à bâtir en plusieurs lotsoui
Cour administrative d'appel de Nancy, 2e chambre, du 14 mars 2002, 97NC016352 ansDeux immeublesRevente par lots après mise en copropriétéouirésidence principale successivement dans deux appartements, revente d'un immeuble en raison de difficultés financières et d'un projet de départ pour l'étranger
CE, 20 mai 1985, req. n°37384 : Dr. fisc 1986, n°50, 219119 mois1 terrain nombreuses acquisitions de terrains antérieurement2 terrains acquis avant la période 1 appartementouiMarchand de biens pour un seul des terrains. Pas Marchand de biens pour un terrain acheté 7 ans avant et pour un appartement vendu pour motifs familiaux.
CE, 29 avril 1985, req. n°44549 : Dr. fisc 1985, n°46, 1962.7 ans et 1 an9 acquisitions3 reventes (dans un bref délai) 1 vente résidence principale, 2 ventes appartementsouiPas marchand de biens pour la résidence principale. Marchand de biens pour le reste même si certaines opérations sont à perte ou pour des besoins de trésorerie.
CAA Paris 24 septembre 1991, req n°89-2911 Dr. fisc 1992, n°16, 822.33 ansUn terrain à usage agricole86 lots vendu en 4 ans.nonD'autres opérations de même nature furent effectuées entre 15 et 35 ans.
CE, 17 avril 1991, req. n°69613 : Dr. fisc 1991, n°32-38, 16247 ans19 acquisitions19 reventesoui
CE, 10 juillet 1991, req. n°65455 : Dr. fisc 1991, n°45, 213511 ans19 acquisitions15 reventes oui
CAA Paris, 3eme chambre, 17 novembre 1994, req n°92-1381 : Dr. Fisc 1995, n°38, 1770 et 1995 n°39, 183011 ans9 opérations5 appartements
5 parkings
1 bureau
non3 appartements dans le cadre de la gestion de patrimoine familial... bien que vendeur ayant des parts de SCI de construction-vente.
CAA Nancy, 2 eme chambre, 14 mars 2002, req n°97-1635 : Dr fisc. 2002, n°49, 9726 ans2 immeubles (restauration)Revente par lots (avec règlement de copropriété).ouiIl n'a pas été prouvé que les ventes ont été effectuées pour des besoins personnels ou familiaux.
CE, 25 avril 2003, req. n°205.099 : Dr. Fisc. 2003, n°40, 691.7 ans1 construction d'immeuble23 cessions (fractions d'immeuble)ouiRevente par lots d'un immeuble unique prouve l'habitude ; intention de revendre également prouvée en l'espèce.
Cour Administrative d'Appel de Paris, 2ème chambre , 19/01/2011, 10PA0379221 ans15 achats de terrains25 opérations de revente d'immeubles, portant sur des terrains acquis en l'état ou qu'il avait lotis ou sur des logements édifiés par lui sur des terrains qu'il avait achetés .nonIntention spéculative non prouvée. Une partie significative des biens avait fait l'objet d'un engagement de location, que les revenus fonciers dégagés ont été supérieurs au prix de vente des biens immobiliers.
L'essentiel des ventes est intervenu au moment où le vendeur a décidé de prendre sa retraite.
Cour administrative d'appel de Versailles, 3ème Chambre, du 13 juin 2006, 03VE0262410 ansquatre immeublesvingt et une ventes de lots provenant des quatre immeublesouiLe nombre et la fréquence de ces cessions, la brièveté des délais qui ont séparé les acquisitions de certaines reventes, la rapidité et l'importance des travaux effectués sur l'un des immeubles, l'administration établit le caractère habituel des opérations et l'intention spéculative du requérant.
Cour Administrative d'Appel de Marseille, 4ème chambre-formation à 3, 31/03/201515 ans- acquisition d'un pavillon à divisé par la suite en huit lots
-immeuble de sept logements et quatre studios
-nombreux appartements
nombreux appartementsnonPas d'intention spéculative, mise en location des biens avant la vente
CAA de PARIS, 10ème chambre, 02/02/201610 ans- acquisition de plusieurs lots dans différents immeubles.
- revente avec d'importantes plus-valuesnonPas d'intention spéculative, mise en location des biens avant la vente
CAA de Lyon, 30/03/20172001 à 2009- acquisition de plusieurs immeubles- revente après division d'appartements et de terrains (intervention d'un géomètre)ouiRevente des biens, en tout ou partie, dans des délais relativement courts et en réalisant des plus-values importantes.

7 réflexions au sujet de « MDB »

  1. je suis à la recherche d’une Municipalité qui aurait été condamnée pour son activité illégale de Marchand de biens -
    merci de votre réponse si possible
    annie dutrain 06 11 30 69 69

    1. Bonjour,

      Je n’ai encore jamais rencontré de jurisprudence concernant une municipalité (cas d’une requalification comme Marchand de Biens).

      Je fais des recherches à ce sujet et si je trouve quelque chose, je le publierai dans les jurisprudences.

      Cordialement,

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